До 1 октября 2026 года программа продолжает действовать в полном объёме без каких-либо изменений. Эксперт в сфере недвижимости, руководитель агентства недвижимости «Рост-Инвест» Анжела Красноярова рассказала, как успеть оформить льготный кредит на выгодных условиях и какие риски ждут тех, кто отложит решение на осень.
Минфин РФ официально сообщил, что текущие условия программы сохраняются без изменений до 1 октября 2026 года. Изначально реформу хотели запустить с 1 июля, однако ведомства не успели согласовать новые параметры. В официальном заявлении министерства говорится, что заинтересованные ведомства продолжают прорабатывать предложения по совершенствованию программы, а решение об изменении условий будет принято не ранее 1 октября 2026 года. Таким образом, у семей, планирующих покупку жилья, есть ещё как минимум два месяца, чтобы подать заявку по текущим правилам.
Программа «Семейная ипотека» была запущена в 2018 году и с тех пор стала главным опорным механизмом, который удерживает рынок новостроек от глубокого спада. По данным Российской гильдии риелторов, на первичном рынке на её долю приходится 70–80 процентов сделок. Однако с 1 февраля 2026 года условия программы уже ужесточились. Теперь действует правило об одном льготном кредите на семью: супруги обязаны выступать солидарными заёмщиками по одному договору, и оформить новую льготную ипотеку, не погасив предыдущую, стало невозможно. Раньше каждый из супругов мог оформить отдельный льготный кредит, а также существовали так называемые донорские схемы, когда в сделку привлекали родственника с детьми для получения льготной ставки. Теперь все эти лазейки закрыты.
Какие же условия действуют сейчас? Базовая ставка по программе составляет 6 процентов годовых на весь срок кредитования. Первоначальный взнос составляет от 20 процентов, максимальный срок кредита до 30 лет. Максимальная сумма кредита равна 12 миллионам рублей для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области и 6 миллионам рублей для остальных регионов. Право на льготную ставку имеют семьи с детьми до 6 лет включительно, с ребёнком-инвалидом, а также с двумя несовершеннолетними детьми при покупке жилья в городах с численностью населения до 50 тысяч человек или в регионах с низким объёмом строительства. Все заемщики и дети должны быть гражданами России. Семейная ипотека частично распространяется и на вторичный рынок: для семей с детьми до 7 лет можно купить квартиру на вторичке в городах, где строится не более двух многоквартирных домов в год, при этом дом не должен быть старше 20 лет.
Что же будет после 1 октября? Власти рассматривают несколько вариантов реформы, и большинство из них предполагают ужесточение условий. Ключевое предложение это дифференциация ставок в зависимости от числа детей в семье. Для семей с одним ребёнком ставку могут поднять до 10–12 процентов вместо нынешних 6. Для семей с двумя детьми предлагают сохранить 6 процентов, а для многодетных снизить до 4–5 процентов. В экспертной среде обсуждаются и более жёсткие сценарии: 12 процентов для однодетных, 10 процентов для семей с двумя детьми, 8 процентов для многодетных. По оценкам, около 60 процентов заёмщиков по семейной ипотеке являются родителями с одним ребёнком, поэтому повышение затронет основную массу клиентов. В столичных регионах, таких как Москва, Санкт-Петербург, Московская и Ленинградская области, ставки могут быть ещё выше: 12 процентов для семей с одним ребёнком, 10 процентов для семей с двумя детьми, 8 процентов для семей с тремя детьми.
Ещё одно важное изменение касается срока действия льготной ставки. Власти планируют ограничить его 15 годами с момента оформления кредита. После этого государственная субсидия прекратится, и банкам придётся переводить заемщиков на рыночные условия. Это означает, что даже при сохранении 6 процентов в первые 15 лет, вторая половина срока кредита может стать неподъёмной для семейного бюджета.
Для родителей, не состоящих в официальном браке или не зарегистрированных с ребёнком по одному адресу, Минфин предлагает повысить ставку до 8–9 процентов, чтобы исключить ситуации, когда второй родитель пытается оформить ещё один льготный кредит.
Если все эти изменения примут, семьи с одним ребёнком окажутся в самом уязвимом положении. Для кредита в 6 миллионов рублей на 25 лет ежемесячный платёж при ставке 6 процентов составляет около 38 600 рублей, а при 10 процентах уже 54 500 рублей. Рост более чем на 40 процентов. Даже ставка 12 процентов выглядит привлекательно на фоне рыночных 17–19 процентов, но для многих семей это станет критической нагрузкой. К началу июля средняя ставка по рыночной ипотеке, по данным ЦБ, опустилась до 18,7 процента годовых.
На фоне высоких рыночных ставок семейная ипотека под 6 процентов остаётся практически единственным доступным инструментом для улучшения жилищных условий. После реформы доля льготных программ в новых выдачах может опуститься ниже 50 процентов, что станет важным сдвигом для всего рынка недвижимости.
Текущие условия семейной ипотеки— это окно возможностей, которое может закрыться уже этой осенью. Семьям, которые всерьёз рассматривают покупку жилья, стоит не откладывать решение, тщательно проверить документы и подать заявку до 1 октября 2026 года. При подаче заявки необходимо предоставлять СНИЛС всех детей для проверки. Для детей до 14 лет требуется справка о регистрации, для старших паспорт с отметкой. Также важно помнить, что семьи с двумя и более детьми могут участвовать в программе только в определённых регионах. После 1 октября параметры ужесточатся, и получить одобрение по новым правилам будет сложнее. Если есть возможность купить недвижимость сейчас, это нужно делать до октября.
Автор: Анжела Красноярова — эксперт в сфере недвижимости с 20-летним опытом работы, руководитель агентства недвижимости «Рост-Инвест».