Согласно прогнозам аналитиков, объем новой недвижимости в сегменте индивидуального жилищного строительства (ИЖС) вернется к пиковым значениям 2025 года в лучшем случае к 2030-му. На рынок негативно влияют дефицит участков с коммуникациями и инфраструктурой, ограниченный спрос и дорогое финансирование. Из-за этого небольшие девелоперы стали распродавать земельный банк, который собирался под строительство загородной недвижимости.
По базовому прогнозу Strategy Partners, ввод частных домов почти вернется к пику 2025 года (63,5 млн кв. м) не раньше 2030-го: в 2030 году — 63,4 млн кв. м. Пессимистичный сценарий — 58,4 млн, оптимистичный — 68,4 млн кв. м.
В 2025 году ввод ИЖС вырос на 2%, до 63,5 млн кв. м, при падении ввода многоквартирных домов на 2%, до 44,6 млн кв. м (Росстат). В январе—июле 2026 года ввод частных домов составил 31,4 млн кв. м, на 26% меньше год к году. «Дом.РФ» прогнозирует по итогам 2026 года падение на 11%, до 56,3 млн кв. м.
Причины — ограниченный спрос, дорогое финансирование, дефицит участков с коммуникациями и инфраструктурой. По ЦИАН, в январе—июне 2026 года в России куплено 31,3 тыс. построенных домов — лишь на 10% больше аналогичного периода 2025 года, одного из худших по продажам за все время наблюдений. Предложение недавно сданных и строящихся домов выросло на 4% год к году, до 42,5 тыс. лотов.
Рынок перестраивается: вводятся эскроу-счета и новые правила для подрядчиков, финансирование остается дорогим, напоминает основатель «Ноко» Олег Герасимов. По его мнению, 2030 год как точка возврата к пику выглядит адекватно. На динамику также повлияют стоимость заемного финансирования, адаптация к прозрачным расчетам с подрядчиками и дефицит подготовленных участков, добавляет основатель Starkwood Вячеслав Астафьев. Оптимистичный сценарий возможен при доступных финансовых инструментах, стабильных правилах, развитии инженерно подготовленных территорий и росте доверия к профессиональным подрядчикам.
Около 15% девелоперов многоквартирного жилья работают в ИЖС, подсчитали в «Метриуме»; многие планируют выйти на загородный рынок в среднесрочной перспективе. Среди застройщиков коттеджных поселков — «Самолет», ПИК, ЛСР, ГК ФСК. По данным главного аналитика ЦИАН Алексея Попова, сейчас на площадке представлено более 92 тыс. участков под ИЖС по России против около 86 тыс. годом ранее и 70 тыс. два года назад. Причина роста — распродажа земельного банка небольшими девелоперами. При форсировании строительства возможно затоваривание, ведущее к снижению ликвидности недвижимости и росту финансовой нагрузки на застройщиков, добавляет коммерческий директор «Метриума» Дмитрий Проскурин.
Однако рынок ИЖС представлен не только проектами профессиональных подрядчиков, но и достройкой домов самими гражданами. По словам Олега Герасимова, заметная доля рекорда 2025 года — это регистрация давно построенных домов ради газификации, а часть объектов попала под дачную амнистию: статистика показала не столько стройку, сколько наведение порядка в учете.