Компании «Домос» и GRAVION сопоставили объем строящегося пятизвездочного номерного фонда и емкость премиального туристического рынка курортов Краснодарского края и пришли к выводу, что Сочи лидирует по емкости рынка: новым отелям 5* в Сочи нужно будет около 13% премиального туристического трафика, чтобы обеспечить плановую загрузку отеля. Тогда как в Анапе новому предложению потребуется около 14% премиального потока, а в Туапсе более 60%.
В Сочи сейчас строятся пять крупных гостиничных комплексов категории 5* совокупно на 5,7 тыс. номеров. В Анапе строящийся пятизвездочный фонд составляет около 1,9 тыс. номеров, в Туапсе около 2,4 тыс. При этом премиальный туристический поток Сочи оценивается примерно в 2,5 млн человек в год, Анапы в 750 тыс., Туапсе в 220 тыс.
Для сопоставления рынков аналитики рассчитали, сколько гостей необходимо строящемуся номерному фонду каждого курорта для достижения среднегодовой загрузки 65%. В основу модели заложено размещение в среднем 2,4 человека в номере и средняя продолжительность поездки 10 дней. При таких параметрах пяти новым отелям Сочи для плановой загрузки потребуется около 323 тыс. гостей в год, или 12,9% существующего премиального турпотока. В Анапе двум строящимся отелям необходимо около 106 тыс. гостей, или 14,2% премиального потока, в Туапсе около 135 тыс., что соответствует 61,5%.
Таким образом, несмотря на значительно больший объем нового строительства, нагрузка нового гостиничного предложения на премиальный спрос в Сочи оказывается ниже, чем на других рассматриваемых курортах. Например, строящийся пятизвездочный фонд Сочи примерно втрое больше, чем Анапы, однако для его плановой загрузки требуется меньшая доля премиальной аудитории.
Расчет с учетом уже действующих пятизвездочных гостиниц сохраняет эту картину. Сейчас в Сочи насчитывается около 3,8 тыс. номеров категории 5*. Вместе со строящимися объектами их количество может приблизиться к 9,5 тыс. Для загрузки такого фонда на уровне 65% потребуется около 539 тыс. гостей в год, или 21,6% премиального турпотока. В Анапе аналогичный показатель с учетом действующего и строящегося предложения составляет около 34%, в Туапсе около 68%.
«Инвестор часто смотрит на общее количество строящихся номеров в локации и воспринимает их как будущую конкуренцию. Но важен не абсолютный объем нового строительства, а способность рынка этот объем принять. Что касается Сочи, даже всему действующему и строящемуся фонду категории 5* для загрузки на уровне 65% достаточно чуть более пятой части премиального потока. При этом город дает возможность работать сразу с несколькими аудиториями: классическим курортным, деловым, медицинским, событийным и горнолыжным туризмом. Именно поэтому мы считаем, что потенциал качественного премиального гостиничного сегмента Сочи еще далеко не исчерпан», – говорит управляющий партнер GRAVION Юрий Неманежин.
«При оценке перспектив гостиничного рынка важно сопоставлять новый номерной фонд не только с существующим предложением, но прежде всего с объемом спроса, который способен его поддерживать. Сочи в этом отношении находится в более устойчивом положении: здесь сейчас строится больше пятизвездочных номеров, чем на других рассматриваемых курортах Краснодарского края, но одновременно значительно выше емкость премиального туристического рынка. И при самом большом объеме нового предложения в городе остается значительный запас спроса», – говорит генеральный директор платформы недвижимости ДОМОС Сергей Бражник.