Сергей Нюхалов, генеральный директор УК «Аструм Недвижимость», управляющей коммерческой инфраструктурой ГК «Гранель».
В новом жилом комплексе первый состав арендаторов почти всегда временный. Кто-то открывается еще среди ремонтов и рассчитывает первым собрать жителей вокруг себя. Кто-то, наоборот, ждет полного заселения и приходит позже. Одни угадывают, другие через несколько месяцев обнаруживают, что покупателей меньше, чем ожидалось, или что жители готовы покупать совсем не то, на что рассчитывал предприниматель. Первые годы стрит-ритейл в ЖК живет в режиме постоянной проверки спроса.
Особенно хорошо это видно по небольшим магазинам и услугам. Предприниматель может посмотреть на несколько тысяч квартир и решить, что клиентов хватит. Но количество квартир само по себе мало что говорит о том, кто в них поселится, сколько жителей действительно будут пользоваться услугой и куда они привыкнут ходить. Иногда кофейня возле подъезда быстро становится местом встречи соседей. А иногда жители проходят мимо нее к метро и покупают кофе там. На плане ЖК эти два варианта выглядят совершенно одинаково.
Поэтому в первые годы неизбежна ротация. Закрывается одна кофейня – приходит другая, вместо магазина появляется салон, вместо салона – детский центр. Со стороны такая смена вывесок может выглядеть тревожно: коммерция никак не устоится. Но для нового ЖК это не всегда признак неудачной концепции. Реальный спрос становится понятен только после заселения, когда жители начинают пользоваться районом, а не изучать его на рендерах.
Для УК в этот период важнее не любой ценой сохранить первого арендатора, а понять причины его успеха или неудачи. Если одна и та же категория несколько раз не приживается в конкретном помещении, вряд ли стоит искать четвертого такого же оператора. Возможно, проблема в площади, расположении, ставке или просто в том, что жителям эта услуга здесь не нужна. Первые несколько лет стрит в новом ЖК неизбежно меняется. Задача управления – чтобы каждая такая замена делала состав арендаторов точнее, а не просто меняла одну вывеску на другую.
