Аналитики компании «Жилфонд» подсчитали, что жильё 1960–70-х годов постройки уже четвёртый квартал подряд в России дорожает быстрее, чем более новый жилой фонд на рынке готового жилья. Эксперты отмечают, что это временный тренд, который на самом деле свидетельствует о снижении ликвидности старого фонда.
Вторичный рынок жилья в России с конца прошлого года восстанавливается вслед за снижением ключевой ставки ЦБ. По итогам июля, согласно данным Роскадастра, по всем регионам России заключено 142 900 сделок на вторичном рынке жилья, что на 22% больше, чем годом ранее и рекорд с начала года.
В аналитическом центре «Жилфонда» исследовали данные о зарегистрированных сделках купли-продажи в архивах Росреестра в период с 2024 по II квартал 2026 года, чтобы выяснить, какое именно жилье на вторичном рынке в последние годы покупают более активно, и как изменилась структура сделок в 2026 году.
В общем объеме сделок на рынке вторичной недвижимости в России сегодня доминируют две основных когорты — жильё 1960–70-х годов постройки и 2010–20-х. Вместе на них в последние два года в среднем приходится свыше 65% всех сделок в России и почти 70% в Москве. Первый сегмент это наследие советской программы индустриального домостроения: за 1966–1975 годы в стране построили более 1 млрд м² жилья. Второй — результат рекордного ввода последних лет: с 2020 года Россия строит больше жилья, чем в любой год советской истории.
Если сопоставить динамику среднего чека сделок по этим двум категориям в сравнении год к году, становится видно, что старый фонд в последние месяцы растет в цене быстрее нового, причем темп заметно ускорился во II квартале: средний чек на жилье 1960-70-х годов вырос год к году на 11,1%, тогда как новое жилье — всего на 6,3%. При этом старый фонд среднем по России растёт в цене быстрее нового четвертый квартал подряд, тогда как до этого он показывал обратную динамику. Аналитики отмечают, что причиной стала общая активизация рынка недвижимости.
Если ж смотреть на динамику отдельно по Москве, здесь хрущёвки и брежневки вышли вперёд по темпам роста только в 2026 году: рост среднего чека год к году на старый фонд во II квартале составил 15,7%, тогда как в новом фонде – только 11,7%. В I квартале старый фонд вырос в цене на 9,7%, а новый – на 7,9%. Весь 2025 год динамика роста среднего чека в новом фонде опережала старый, и с большим отрывом.
То, что происходит с динамикой в разных когортах, весьма показательный тренд, считает директор «Жилфонда» Александр Чернокульский:
— Рост объема сделок и среднего чека в старом фонде идёт с небольшим опозданием к общему росту активности на рынке. Здесь работает простое правило — когда предложение накапливается после периода простоя, покупатели сначала выбирают из экспозиции самые интересные варианты по самым низким ценам, а когда такие заканчиваются, переходят к менее ликвидным и интересным по ценам. Что мы видим в динамике спроса и среднего чека: когда спрос падает, на старый фонд он падает быстрей, а когда восстанавливается — в старом фонде это происходит с заметным временным лагом. Особенно это видно по сделкам на вторичном рынке в Москве, где объем нового жилья попросту больше, чем в любом другом регионе — соответственно, к старому фонду люди обращаются здесь позже, и цены на него растут с опозданием.
По мнению Александра, тренд на снижение ликвидности квартир в старом фонде будет только развиваться. Учитывая объем ввода нового жилья и амортизацию старого фонда, разрыв в спросе между старым и новым жильем будет продолжать рост. При этом в разных регионах по-разному: чем меньше в городе строится нового жилья, тем меньше конкуренция у старого фонда. Чем выше объем новых домов хорошего качества — тем меньше будет спрос на квартиры в старом фонде, и быстрее будут падать цены на него.
— Двадцать лет назад у хрущёвки конкурентов особо не было, это был самый массовый сегмент на вторичном рынке. Сейчас в среднем у россиян выбор гораздо больше, и к старому фонду обращаются либо ценители определённых планировок или конкретных районов со старой застройкой, либо покупатели, для которых это компромисс из-за ограниченного бюджета или отсутствия подходящих вариантов в новом жилье, – резюмирует Александр Чернокульский.
О компании
ООО «Жилфонд» – головная компания-франчайзер бренда агентства недвижимости «ЖИЛФОНД», которая предлагает бизнесу готовую модель экосистемы недвижимости на собственной IT-платформе. Сегодня партнерская сеть работает в 45 городах России, в том числе в Москве и Московской области, Санкт-Петербурге. Всего по России у Жилфонда сегодня насчитывается 165 офисов, офисы и представительства компании действуют в Казахстане, Турции и Таиланде. Входит в топ-5 агентств недвижимости России по количеству выданных ипотечных кредитов за 2023 год по версии Домклик.