Рынок элитной недвижимости Москвы оказался в парадоксальной ситуации: рекордный рост цен сопровождается кризисом ликвидности. В первом полугодии 2026 средневзвешенная стоимость квадратного метра в сделке в сегменте делюкс достигла исторического максимума — 2,7 млн руб., прибавив 15 % по сравнению с первым полугодием 2025, в сегменте премиум - 1,1 млн руб., снизившись на 5 % по сравнению с первым полугодием 2025. В целом на элитном рынке средневзвешенная стоимость квадратного метра в сделке достигла 1,5 млн руб., прибавив 4 % по сравнению с первым полугодием 2025. Однако ценовой рекорд не обеспечивает рыночной активности, обостряя дисбаланс между стоимостью предложения и реальным спросом.
Эту тенденцию подтверждают данные аналитиков Экосистемы Kalinka. По сравнению с 1 полугодием 2024 года количество сделок на рынке сократилось на 6% — с 828 тыс. до 778 тыс. (относительно 1 полугодия 2025 г. на 23%) Аналитики подчёркивают, что значительного падения в отрицательную зону нет — но драйвер роста иссяк, и рынок перешел в фазу стагнации после всплеска активности в 2024–2025 годах.
За последние годы структура спроса на элитную недвижимость в Москве заметно изменилась. Сегодня рынок формируют несколько групп клиентов с разными мотивами и задачами. Москвичи составляют около 59% спроса, стремясь сохранить привычный уровень комфорта и повысить качество жизни. Ещё 41% покупателей приезжают из крупных городов России — прежде всего Санкт-Петербурга, Екатеринбурга и Казани. Для них столичная элитная недвижимость становится либо престижным активом, либо местом для временного проживания во время деловых поездок или квартирой для детей, поступающих в московские вузы.
Инвесторы совершают около 47% всех сделок. В условиях экономической неопределённости вложения в независимый от ипотеки элитный сегмент остаются одним из наиболее эффективных инструментов сохранения капитала. Большинство покупок совершается за собственные средства либо с использованием рассрочки от девелопера, тогда как доля ипотечных сделок не превышает 10%.
Как отмечают аналитики Экосистемы Kalinka, за последние два года прайсовые цены выросли на 25%, тогда как средняя цена реальной сделки — на 24%. Разница между прайсовыми ценами и реальными ценами сделок сократилась, что говорит о том, что рынок постепенно адаптируется к новым ценовым реалиям. Реальные цены приближаются к заявленным, что может свидетельствовать о стабилизации рынка.
По данным аналитиков Экосистемы Kalinka, клиенты всё чаще выбирают более компактные форматы. Доля квартир площадью 70-100 кв. м в спросе снизилась с 25% до 23%, тогда как лоты до 50 кв.м., напротив, растут в популярности. Наиболее востребованными остаются двухкомнатные квартиры — на них приходится около 37,3% всех сделок. Однако даже внутри этой категории средняя площадь сократилась с 74 до 69 кв. м. Аналогичная тенденция наблюдается и в трёх- и четырёхкомнатных форматах. Всё это говорит о стремлении покупателей оптимизировать бюджет.
Кроме того, более 86% сделок в сегменте приходится на объекты без отделки. Таким образом, покупатели предпочитают самостоятельно формировать жилое пространство, одновременно снижая первоначальные расходы на приобретение.
Во всех этих случаях особое значение приобретают безопасная закрытая территория, функциональные планировки, готовые сценарии жизни и комплексная проработка проекта, подчёркивает эксперт.
«По нашим оценкам, наиболее вероятным сценарием на элитном рынке на ближайшие 12 месяцев является постепенная коррекция цен вверх в пределах 5–10%. При этом драйвером роста выступит не ажиотажный спрос, а накопившийся отложенный платежеспособный спрос и инфляционные ожидания.
Что касается объема сделок, то во втором полугодии 2026 года прогнозируется традиционный сезонный всплеск: число транзакций может вырасти на 20–30% по сравнению с показателями первой половины года. Однако этот рост будет локальным. В годовом выражении рынок продолжит сжиматься: по сравнению с 2025 годом общий спрос сократится на 15–20%», - отмечает Виктория Григорьева, управляющий партнер Экосистемы Kalinka