Рынок первичного жилья в 2026 году демонстрирует неоднозначную динамику. Номинальные цены продолжают расти, но реальная стоимость новостроек снижается. Эксперт по недвижимости Смердова Юннеса, член Ассоциации Гильдии риелторов России, сертифицированный профессиональный брокер, официальный партнёр глянцевого журнала «Союз Инфо», рассказывает, чего ждать от цен на новостройки в ближайшее время и стоит ли откладывать покупку.
По итогам первого полугодия 2026 года цены на первичном рынке России увеличились на 3,6%, что оказалось ниже накопленной инфляции (4,2%). Об этом сообщили аналитики «Дом.РФ» со ссылкой на «Индекс цен на первичном рынке жилья». Таким образом, в реальном выражении новостройки с начала года подешевели примерно на 0,5%. В июне темпы роста цен аналитики назвали умеренными: строящееся жильё подорожало в среднем на 0,5% после роста на 0,4% в мае и на 0,5% в апреле. Индекс, основанный на данных по фактическим сделкам ДДУ в 71 регионе России, показывает номинальное изменение цен без учёта инфляции. Средняя цена квадратного метра в сделках на первичном рынке в июне составила 190,2 тысячи рублей, а медианная стоимость квадратного метра в новостройках всех крупных городов осталась на майском уровне 178 тысяч рублей.
При этом разрыв между ценой в объявлениях и реальными сделками на рынке новостроек в июне увеличился до 16,1%, что стало максимальным значением за последние два года. Покупатели всё чаще выбирают более доступные варианты, а продавцы не спешат корректировать свои ожидания. Особенно заметен этот разрыв в регионах с дорогими новостройками: в Москве (36,5%), Санкт-Петербурге (22,9%), Краснодарском крае (19,8%) и Калининградской области (17,4%). В трёх регионах, напротив, цены предложения оказались ниже цен в сделках: в Самарской области (минус 3,3%), Пензенской (минус 1,9%) и Ленинградской (минус 0,4%).
Принимая во внимание данные за первое полугодие 2026 года, аналитики строят различные прогнозы на оставшуюся часть года. Руководитель аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг прогнозирует, что средний рост цен на новостройки в 2026 году составит около 10%. Другие аналитики ДОМ.РФ ожидают, что по итогам 2026 года рост цен на новостройки составит 7–8% при ожидаемой инфляции в 5–6%. При этом важно учитывать, что прогноз инфляции на 2026 год был повышен. По данным Банка России от 24 июля 2026 года, годовая инфляция составит 6–7%.
Главный вопрос, который волнует покупателей, это что будет в 2027 году. Здесь прогнозы более единодушны. Пик ускорения роста цен на новостройки придётся именно на 2027 год и составит 10–15% при прогнозируемой инфляции в 4–5%, следует из отчёта аналитического центра ДОМ.РФ. Основные причины ценового ускорения это восстановление спроса на ипотеку по мере снижения ставок и дефицит предложения высокой степени готовности. Ставки по рыночной ипотеке могут опуститься с 18% годовых в 2026 году до 12,5% в 2027 году, а ипотечные выдачи в 2027 году достигнут 1,4–1,6 трлн рублей против 1–1,2 трлн рублей в этом году. Аналитики «Эксперт РА» прогнозируют рост цен на новостройки в 2027 году на 9,3% при инфляции 4%. По их оценкам, рост цен на жильё в российских новостройках в 2025–2030 годах будет опережать инфляцию, с 2027 года этот разрыв станет двукратным.
Ещё один фактор, который будет давить на цены, это сокращение объёмов нового строительства. В последнее время застройщики запускали меньше обычного новых проектов, соответственно, через пару лет будет достраиваться меньше новых домов. При этом фундаментальный спрос на жильё сохранится на несколько лет, обеспеченность жильём в России остаётся низкой (29 кв. м на человека при целевом уровне 33 кв. м). Кроме того, жилой фонд продолжает изнашиваться: по прогнозу Минстроя, к 2030 году около 30 млн кв. м будут требовать замены против 15 млн кв. м в 2024 году.
Однако не стоит забывать о региональных различиях. В первом полугодии 2026 года новостройки подешевели лишь в шести регионах России: в Хакасии (на 5,5%), в Астраханской области (на 4,7%), в Краснодарском крае (на 1,8%), в Тюменской области (на 0,5%), в Ямало-Ненецком АО (на 0,3%) и в Омской области (на 0,1%). В то же время в 63 регионах цены выросли. Сильнее всего строящееся жильё за полгода подорожало в Тверской области (на 17,1%), в Курской области (на 12,3%), в Кемеровской области (на 10,8%) и в Карелии (на 8,3%). В Москве новостройки за полгода подорожали на 4,9%, в Московской области на 5,7%, в Санкт-Петербурге на 6,6%. Лидерами по стоимости строящегося жилья остаются Москва (408,4 тысячи рублей за квадратный метр), Санкт-Петербург (271,4 тысячи) и Московская область (228,8 тысячи).
Что это значит для покупателей? Если вы планируете покупку новостройки в ближайшие год-два, стоит учитывать, что текущая ситуация на рынке уникальна. Реальные цены на новостройки снижаются, а разрыв между заявленными ценами и реальными сделками достиг максимума. Это означает, что сейчас можно получить значительный дисконт при грамотном торге. Однако ждать дальнейшего снижения цен в реальном выражении вряд ли стоит, так как в 2027 году, по большинству прогнозов, цены начнут ускоряться. Те, кто отложит покупку до 2027 года, могут столкнуться с ростом цен на 10–15% при одновременном снижении ипотечных ставок, что частично компенсирует подорожание, но не отменит его полностью.
В любом случае, решение о покупке должно приниматься исходя из личных обстоятельств и финансовых возможностей. Анализировать региональную динамику, следить за изменениями ключевой ставки и не бояться торговаться, эти рекомендации остаются актуальными для любого рынка.
Автор: Смердова Юннеса — член Ассоциации Гильдии риелторов России, сертифицированный профессиональный брокер, официальный партнёр глянцевого журнала «Союз Инфо».