Объем предложения новостроек в массовом сегменте суммарно по всем территориальным зонам за 2 года вырос в 2,6 раз, за год – на 64%. Максимальный прирост объема предложения в двухгодовой и годовой динамике произошел в пределах ТТК, хотя традиционно для этой локации характерно предложение высоких ценовых сегментов, – в 6,4 и 2,1 раз соответственно. На текущий момент объем предложения в границах ТТК составляет 43,3 тыс. кв. м в 4 комплексах.
Основная часть проектов массового сегмента представлена в локации от ТТК до МКАД – 838,9 тыс. кв. м в 67 комплексах. За 2 года объем предложения в этой зоне вырос в 2,2 раза, за год – почти на 70%.
За пределами МКАД также отмечен активный вывод нового объема предложения массового сегмента – за 2 года их объем вырос в 4 раза, за год – почти на 50%.
Табл. 1 Объем предложения массового сегмента
|
Локация |
Объем предложения, тыс. кв. м |
Прирост |
|||
|
2014 |
2015 |
2016 |
2016/14 |
2016/15 |
|
|
в пределах ТТК |
6,8 |
20,9 |
43,3 |
в 6,4 раз |
в 2,1 раз |
|
за ТТК |
378,7 |
496,8 |
838,9 |
в 2,2 раз |
+69% |
|
за МКАД |
90,3 |
240,0 |
358,8 |
в 4 раза |
+49% |
|
Итого, массовый сегмент |
475,8 |
757,8 |
1 241,0 |
в 2,6 раз |
+64% |
Табл. 2 Количество проектов массового сегмента в реализации
|
Локация |
Количество проектов в реализации, шт. |
||
|
2014 |
2015 |
2016 |
|
|
в пределах ТТК |
1 |
2 |
4 |
|
за ТТК |
30 |
44 |
67 |
|
за МКАД |
8 |
12 |
14 |
Суммарно средневзвешенная цена предложения в массовом сегменте по всем зонам за 2 года выросла на 2,7%, в годовой динамике – на 1,3%.
В пределах ТТК средневзвешенная цена демонстрировала отрицательную динамику – за 2 года она сократилась на 1,9%, за год – на 21,7%. В 2015 году предложение в локации было представлено проектами на завершающем этапе строительства, после выхода в реализацию нового предложения на начальном этапе строительства цена вернулась на уровень 2014 года.
В самой насыщенной предложением зоне от ТТК до МКАД цена имела разнонаправленную динамику – за 2 года выросла на 8,8%, за год – сократилась на 0,5%. Это связано как с ростом стадии готовности проектов, так и с их индивидуальными качественными характеристиками. До 2015 года основная часть проектов в локации была сосредоточена ближе к МКАД, а с 2015 года массовый сегмент более активно пополнялся проектами «ржавого пояса» Москвы, который в основном проходит вдоль ТТК.
За пределами МКАД цена в массовом сегменте, напротив, в двухгодовой динамике упала на 7,1%, а в годовой – выросла на 6,9%.
Табл. 3 Динамика средневзвешенной цены
|
Локация |
Ср. цена, тыс. руб./кв. м |
Прирост |
|||
|
2014 |
2015 |
2016 |
2016/2014 |
2016/2015 |
|
|
в пределах ТТК |
193,5 |
242,4 |
189,8 |
-1,9% |
-21,7% |
|
за ТТК |
151,0 |
165,2 |
164,3 |
8,8% |
-0,5% |
|
за МКАД |
116,9 |
101,6 |
108,5 |
-7,1% |
6,9% |
|
Итого массовый сегмент |
145,1 |
147,2 |
149,1 |
2,7% |
1,3% |
В пределах ТТК массовый сегмент представлен только комфорт-классом и за 2 года структура рынка не претерпела изменений. В зоне от ТТК до МКАД отмечается снижение доли экономкласса из-за его активного вымывания и пополнения новыми объемами комфорт-класса. За МКАД доля экономкласса также сократилась, что связано с активными темпами реализации предложения в мкрн. «Некрасовка».
Табл. 4 Структура предложения массового сегмента по классам
|
Класс |
2014 |
2015 |
2016 |
|
в пределах ТТК |
|||
|
комфорт |
100% |
100% |
100% |
|
за ТТК |
|||
|
комфорт |
89% |
98% |
97% |
|
эконом |
11% |
2% |
3% |
|
за МКАД |
|||
|
комфорт |
43% |
88% |
86% |
|
эконом |
57% |
12% |
14% |
В пределах ТТК предложение массового сегмента представлено только в трех районах: Лефортово (28,1 тыс. кв. м), Южнопортовый (14,8 тыс. кв. м) и Даниловский (500 кв. м).
Табл. 5 Структура предложения по районам, в пределах ТТК
|
№ |
Район |
Объем предложения, тыс. кв. м |
|
1 |
Лефортово |
28,1 |
|
2 |
Южнопортовый |
14,8 |
|
3 |
Даниловский |
0,5 |
|
в пределах ТТК |
43,3 |
В зоне от ТТК до МКАД в тройку районов с максимальным объемом предложения массового сегмента вошли Бирюлево Восточное (95 тыс. кв. м), Можайский (58,7 тыс. кв. м) и Филевский парк (57,3 тыс. кв. м).
Табл. 6 Структура предложения по районам, от ТТК до МКАД
|
№ |
Район |
Объем предложения, тыс. кв. м |
|
1 |
Бирюлево Восточное |
95,0 |
|
2 |
Можайский |
58,7 |
|
3 |
Филевский парк |
57,3 |
|
за ТТК |
838,9 |
В пределах МКАД в тройку районов с максимальным объемом предложения массового сегмента вошли Южное Бутово (91 тыс. кв. м), Крюково (81,9 тыс. кв. м) и Северный (63,7 тыс. кв. м).
Табл. 7 Структура предложения по районам, за границами МКАД
|
№ |
Район |
Объем предложения, тыс. кв. м |
|
1 |
Южное Бутово |
91,6 |
|
2 |
Крюково |
81,9 |
|
3 |
Северный |
63,7 |
|
за МКАД |
358,8 |
«Самая активная зона застройки для массового сегмента – это наиболее крупная по размерам зона от ТТК до МКАД, на которую приходится 67,6% от общего объема предложения в сегменте. При этом наиболее значительную динамику продемонстрировала зона внутри ТТК, где по состоянию на III квартал 2014 года в реализации находился только один проект массового сегмента. За 2 года их количество выросло до 4, а объем предложения – почти в 6,5 раз. География проектов массового сегмента расширяется, что позволяет удовлетворить максимально широкий спрос потребителей», – отмечает Юлия Сапор, руководитель Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet.