3 главных заблуждения покупателей вторичной недвижимости

1. Скидка на «вторичку» должна быть не меньше 10%

Сейчас более 80% покупателей на вторичном рынке твердо убеждены, что при стагнирующем рынке можно требовать максимальную скидку, поэтому торг они начинают с как минимум 10-процентного дисконта. Однако никто из собственников квартир с “чистыми документами”, даже в случае с альтернативными сделками, не готов идти на такие уступки, поэтому переговоры нередко заходят в тупик. Для адекватного торга необходимо понимать, насколько цена квартиры соотносится с рыночной, и стремится привести цену покупки к нижней границе рыночной стоимости. Если в узкой локации реализуется 10 аналогичных квартир, то торговаться можно до стоимость самой дешевой из них. Как правило, несмотря на желание покупателей получить максимальную скидку, дисконт на текущий момент редко превышает 3-4%.

2. Цены будут и дальше падать

Покупателей, которые руководствуются принципом «подожду, будет еще дешевле», также достаточно много. Однако, как показали прошлые кризисы, если падают цены достаточно плавно и медленно, то рост всегда наступает резко. Сейчас вторичный рынок перешел из состояния «падающего» в «стагнирующий», о чем говорит рост числа сделок купли-продажи за первое полугодие 2016 года на 10% в сравнении с аналогичным периодом прошлого года (статистика Росреестра по городу Москве). «Дно» рынка пройдено, поэтому падение цен на «вторичке» возможно уже только в случае серьезных экономических потрясений. При относительном «штиле» в российской экономике цены падать уже не буду, в ближайшей перспективе они скорее всего будут «топтаться на месте».

3. Дешевле и проще купить квартиру самостоятельно, а не с риэлтором

Порядка 70% покупателей на вторичном рынке, хотя бы на первоначальном этапе занимаются поиском квартиры и даже оформлением документов самостоятельно. Логика в данном случае следующая: зачем тратиться на услуги риэлтора, если в Интернете достаточно удобных и полных баз недвижимости, а также информации о проведении сделок. Однако тут покупателей «поджидает» несколько «ловушек». Во-первых, на этапе поиска избыток предложений в базах недвижимости мнимый, поскольку многие из них это «не покупаемые» объекты, но понять это самостоятельно большинство людей не могут. Риэлтор же в свою очередь еще на этапе подбора предложений отсекает такие «проблемные» объекты, учитывая огромный спектр возможных осложнений: и «свежее наследство», и длинные альтернативные сделки, и нарушение прав несовершеннолетних детей и т.д. Во-вторых, уже на этапе заключения сделки без тщательной юридической проверки всей истории квартиры обезопасить себя от дальнейших рисков, вплоть до признания сделки ничтожной, покупатель не может самостоятельно. Важно понимать, что и нотариус также не в состоянии обеспечить проверку всей истории перехода прав собственности на квартиру, поскольку в его работу входит только анализ последних правоустанавливающих документов на квартиру, то есть от проблем с документами в цепочке ниже покупатель никак не застрахован нотариальной проверкой, если не обратиться с профессиональному риэлтору.

«Если покупатель изначально ведет переговоры об адекватной рынку скидке, то продавец гораздо охотней идет на уступки, в том числе и в других аспектах сделки, нежели в случае, если торг начинается с требования “заоблачных” скидок. В таких случаях продавец просто отказывается от сделки, поскольку далеко не все собственники нуждаются в срочной продаже, многие из них готовы ждать более выгодного предложения», – рассказывает Алексей Бернадский, директор Сети офисов недвижимости Est-a-Tet.

Цитаты

• Нотариальное заверение даёт переводу юридическую силу.  Такой перевод официальной документации может потребоваться для оформления визовых документов для посольства, получения разрешения на вождение автомобиля за рубежом, заверения паспортов, справок, завещаний, заявлений, доверенностей и т.д.