За первое полугодие спрос на столичные новостройки перераспределился из высоких ценовых сегментов в массовые

Специалисты Аналитического и консалтингового центра инвестиционно-риэлторской компании Est-a-Tet – лидера продаж новостроек в Московском регионе – проанализировали динамику спроса на рынке новостроек Москвы за первое полугодие 2015 года и сформулировали основные тенденции: отставание реализованного спроса от потенциального, смещение спроса в массовые сегменты, рост доли ипотечных сделок, превышающий показатели 2014 года, увеличение числа покупателей из Подмосковья.



1. Платёжеспособных покупателей стало меньше, интересующихся – больше

По сравнению с ажиотажным спросом в конце 2014 года уровень реализованного спроса в первом полугодии 2014 года упал на 50,6%, а потенциального – только на 7,1%.

В январе и феврале 2015 года большинство игроков рынка отмечали минимальную активность со стороны покупателей – отложенный спрос в конце 2014 года реализовался ускоренными темпами, ставки по ипотеке были завышенными, и царила общая неопределённость в экономике. Запущенные в конце марта программы субсидированной ипотеки активизировали спрос в период с апреля по июнь. Помимо этого, выход большого объема предложения комфорт-класса также стимулировал ряд покупателей к решению жилищного вопроса. Однако пока потенциальный спрос растет быстрей, чем реализованный, что связано с тем, что людей остаются опасения по поводу дальнейшего развития экономики в стране и того, смогут ли они выплачивать жилищный кредит или продать свою недвижимость на вторичном рынке так, чтобы хватило денег на новостройку. Ряд покупателей занимают «выжидательную» позицию еще и потому, что жду скидок и более выгодных предложений.





2. Смещение платежеспособного спроса в более недорогие сегменты

В результате активного запуска масштабных проектов комфорт-класса в первом полугодии 2015 года наблюдалось смещение предложения из высоких ценовых сегментов в более доступные. А учитывая еще и снижение реальных располагаемых доходов населения, средний бюджет покупки в Москве за год сократился на 27,9% и опустился до 11,6 млн рублей.

Табл. 1. Средний бюджет покупки, Москва

Отчетный период Средний бюджет покупки, Москва, млн руб.

I полугодие 2014 16,1

II полугодие 2014 14,6

I полугодие 2015 11,6



3. Ипотека не только «восстановилась», но и обогнала 2014 год

По данным Росреестра по итогам первого полугодия 2015 года доля ипотечных сделок по Москве составила 38% от общего числа зарегистрированных ДДУ. Увеличить долю ипотечных сделок, с одной стороны, позволил запуск программ субсидированной ипотеки, с другой стороны, ряд потенциальных покупателей, которые не рассматривали для себя ипотечный заем в качестве оплаты, учитывая привлекательные условия кредитования и снижение платежеспособности, решили взять кредит. Стоит отметить, что итогам первого полугодия некоторые банки обратились к властям с просьбой о дополнительном финансировании ипотечного кредитования, поскольку выделенные деньги на поддержку ипотеки могут закончиться уже к осени 2015 года.

Табл. 2. Доля ипотечных сделок в Москве

Отчетный период Доля ипотечных сделок, Москва, %

I полугодие 2014 29%

II полугодие 2014 27%

I полугодие 2015 38%



4. Доля покупателей среди жителей Подмосковья стала больше

Традиционно недвижимость в Москве в основном приобретают москвичи – по итогам первого полугодия 2015 года их доля составила 71% от общего числа покупателей и за год она уменьшилась. Перераспределение произошло в сторону жителей Подмосковья – их доля за год выросла до 14,6%.





5. Основные покупатели – мужчины в возрасте от 31 до 35 лет

По половозрастному признаку основную часть покупателей составили мужчины – 57,5%, основная возрастная категория – от 31 до 35 лет – 20,1%.







Табл. 3. Покупатели квартир в Москве по возрасту

возраст/пол I полугодие 2014 I I полугодие 2014 I полугодие 2015

до 25 лет 4,1% 5% 4,9%

26-30 лет 13,9% 13,1% 12,3%

31-35 лет 15,3% 18,4% 20,1%

36-40 лет 19,1% 17,2% 18,1%

41–45 лет 14,1% 15% 15,1%

46-50 лет 10,2% 10,8% 8,3%

51-55 лет 8,2% 8,9% 9,4%

56-60 лет 5,5% 5,2% 6,8%

более 55 лет 9,6% 6,4% 5%



«Основное влияние на первичный рынок жилой недвижимости помимо сезонных особенностей продолжают оказывать внешнеполитические и внешнеэкономические факторы, которые могут, как ухудшить ситуацию, так и поспособствовать стабилизации. Главным локомотивом позитивных прогнозов является очередное снижение Центральным банком ключевой ставки в июне до 11,5%, которое призвано спровоцировать активность на рынках. Тем не менее, полное восстановление рынка возможно только в случае роста доходов населения и минимизации рисков ухудшения негативного экономическая фона, который сейчас останавливает ряд потенциальных покупателей жилья», – комментирует Владимир Богданюк, руководитель Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet.

Цитаты

• Объем займов, выданных Е заем в I полугодии 2016 года, составил 1,211 млрд рублей, а портфель компании достиг 0,702 млрд рублей.